你不知道你家的房子值多少钱？

大家好，我是龚新宇，广州优享家房产管家创始人，90后四胎奶爸，最近看了很多笋盘，对房子价格有一些感谢，在这里分享给大家。

二手房价格的真真假假

昨天跟大家聊了一些笋盘，房东们的心里想法，其实买了后，就不用太关注楼市了，安心持有就可以了，等要再买或者要卖的时候再去看价格，不然很容易让自己处在焦虑当中。

最近看了很多笋盘，心里突然想到了一个疑问，就是一套房子的价格到底是多少？

很多人肯定要骂我了，你怎么那么蠢，直接问中介不就可以了吗？

首先，中介不懂价格，在中介的眼里，一套价值1000万的房子，如果你是卖家，他会告诉你这套房子价格是九百多万，如果你是买家，他会告诉你，这套房子价格一千多万。

然后他还举例，最近某某类似户型成交多少钱，最近某某隔壁户型成交多少钱等。

他说那么多，只是为了告诉你，你的房子应该便宜卖，你要买的房子应该加价买，这样他就能开单了，能赚钱了，但他真的不懂这套房子价值多少的。

那不说别人的房子，你知道你家的房子目前值多少钱吗？

你会说，我当然知道呀，我们小区最近某个跟我差不多的户型成交了，价格是多少，我的户型比他好，价格肯定要比那套贵，最差的情况，价格也是一样的。

你其实也不知道你家的房子值多少钱，你只能根据大概的行情，挂一个价格，然后等客户出价，然后根据不同客户的条件，根据你自身的需求，最终决定多少钱卖。

这个成交的价格，才是你房子当下的价值，也就是他目前值多少的准确答案。

只要没有买家，你就无法知道你家的房子值多少的。

同一套房子，你不知道价格，银行也不能准确知道加，每个银行的价格也是完全不一样的，甚至价差能到百万级别，这就是高评操作的由来。

这就让房子的价格充满了大量的不确定性，里面就有大量套利的空间。

我们来个保利心语的3房2厅2卫的户型来说说价格。

这套房是保利心语的经典户型，我在9月份的时候在我的购房群里发过价格。这个业主也是比较着急用钱的，按这套来算，因为车位价值大概35万左右，那他的价格是1665万左右。

从价格上来说，在9月份的时候是卖不掉的，如果在2022年6月份以前，这个价格能卖掉。

那你想，他应该是价值1665万以下吧。

过了一个星期，业主还没卖掉，他就把价格降到了1680万，那在这个时间点来说，价格肯定是要再1680万或者以下的。不会再是1700了。

最终这套房在10月15日，以1650万成交了。也就是说，在2022年10月15日的时候，这套房价格是1650万。

那过了10月15日，如果还有类似的户型放出来，应该价值多少呢？是1650万，还是高于1650万，还是低于1650万？

行情只能左右价格，不能决定价格。

如果接下来的市场，有个业主急用钱，没客户，那接下来这个户型价格就应该是1650万以下，如果接下来，有个刚需客户就要找这个户型，又没有合适的房源，然后有套价格1680万在卖，可能客户就会买这套，价格肯定会高于1650万，因为业主低于1650万不卖，客户又需要买来住。

当然我说的可能有点拗口，有些人还没有明白，而且没有办法同一套房子让不同的人出价，我们用另外一套房子再来举例。

但有个地方，可以看到同一个房子不同的人，在不同时间出的价格。

比如这套五山花园顶楼的电梯地铁学位两房，一拍的起拍价是311万，当时是4月份，市场还是比较热的，面积是67.83方，楼下就是3号线五山地铁口，学位是五山小学。

当时我觉得这个价格，也是不错的，但没想到居然流拍了。

你们肯定要说了，这套就不值311万，肯定是要低于311万的。

但后来这套很快上二拍了，成交价格是383万，起拍价是一拍价格的8折，起拍价格是249万，当时我觉得应该会在280万以内成交。

成交的价格啪啪打脸，居然比一拍价格还高了70多万。当然383万的价格也是笋的，因为小区最近的二手房价格在430万以上。

你们对数据有疑问的，可以上淘宝搜索，或者上链家查看。后面二拍价格高有很大一个原因，就是价格低下去之后，想捡漏的人就多了，拍的价格就高了。

现在你对房子的价格有认知了吗？你还认为某套房子就应该是多少钱吗？

只有成交价，才是当下的价格，但当下的成交价，不是未来的成交价，也不是过去的成交价。

说了那么多价格的问题，给大家来句总结价格的话。

任何一套房子的价格在某个时间段都是独一无二的，任何一套房子的价格是由买卖双方共同决定的，一方是决定不了的。

也就是，在卖房的时候，业主可以漫天叫价。

在买房的时候，买家也可以无脑还价。

但只有双方都能接受的价格，这个房子才能成交，这个价格才能做实。

那既然有这个情况，那卖房的时候，不同的业主，叫价是完全不一样的，同一个小区，差的那套，居然比好的那套叫价还要贵，你跟业主说，比你楼层好的，还比你便宜，你能不能降点价？

业主说，他要便宜卖，就便宜卖，我不着急，我慢慢卖，我就卖这个价。

所以在某个时间段，不是差的房子，就一定比好的房子便宜，有可能卖得还贵。

因为第一个客户买的时候，有套好的便宜的房子，第二个客户买的时候，第一套已经卖了，就只剩这套差一点的，所以，他买的价格会比第一个客户的要贵，房子还要差一些。

在一个上升的市场下，也会发生，好房子卖得比差房子便宜。

因为好房子还没开始卖的时候，有个客户能接受那套贵一些的，就成交了，当好房子放出来的时候，那个出价高的客户已经买了，没有客户了。

现在的客户，都是价格比那个出价还低，业主要成交，就只能比那套便宜卖。

所以市场上始终有卖贵的业主，也有卖便宜的业主。

始终有买贵的买家，也有捡漏的买家。

我们能做的，就是尽量做卖贵的业主，捡漏的买家。

那怎么才能提高这个确定性呢？

一句话，淡季买房，旺季卖房，你成功的概率最高。其他的一些小技巧，这里就不说了，战略大于战术，淡季买房，旺季卖家就是一种战略，讨价还价就是一种战术。

简单的一个战术方法，就是找急用钱的业主，快速把他签下来，你说不知道怎么找急用钱的业主？

那就只能来购买我的服务拉，我帮你找急用钱的业主。

做好战略，你的战术执行才有效果。当然你最好对一个小区的房子价格有比较清晰的认知，只有多看，价格认知才会清晰，没事多看看房，涨经验。